Administração
O espaço do condomínio é dividido em: áreas comuns (indivisíveis, utilizadas por todos os moradores que não podem ser alteradas, salvo por unanimidade e permissão legal); áreas privativas (unidade de cada proprietário - casa/apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem). A administração do condomínio pode ser realizada por autogestão ou por terceiros, onde uma pessoa física ou jurídica fica encarregada das funções administrativas (normalmente, uma empresa especializada) escolhida pelo síndico (pessoa que administra os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio) e aprovada em assembléia. A administradora não tem direito a voto, devendo obedecer às decisões tomadas em assembléia. Conheça as principais funções do síndico:
- representar o condomínio;
- exercer a administração interna da edificação;
- impor multas estabelecidas na convenção ou regulamento interno;
- prestar contas à assembléia do condomínio; - guardar durante cinco anos a documentação relativa ao condomínio.

Legislação interna
O conjunto de normas do condomínio é chamado de Convenção. Deve ser aprovada em assembléia geral, levando-se em conta os votos proporcionais à fração ideal de cada unidade. As principais normas que a convenção deve conter são:
- discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
- definição das regras de utilização dos bens e serviços comuns: piscinas, recreação infantil (play ground), salão de festas, garagem, elevadores, escadas, manobrista, lavanderia, pabx etc;
- definição do número (quantidade) de votos válidos para deliberações (quorum); - forma de escolha do síndico e definição de suas atribuições;
- forma de escolha do conselho consultivo (condôminos eleitos para auxiliar o síndico) e definição de suas funções;
- definição da forma, proporção dos pagamentos de despesas e do fundo de reserva (parcela constituída pelos proprietários para cobrir gastos emergenciais); - permissão ou proibição de animais de estimação.

Segurança
Existe uma série de exigências legais no que diz respeito às normas de segurança. Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição da edifícação. O condomínio deve verificar, entre outras coisas:
- condições de instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
- sistema de pára-raios;
- sistema de coleta de lixo;
- extintores, portas corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
- contratação de seguro contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte e que inclua todas as unidades autônomas e as áreas comuns. No caso de imóveis financiados pelo SFH, esse seguro já vem incluso nas prestações. Por isso, é necessário que, antes da contratação o proprietário comunique ao síndico por escrito, evitando o pagamento duplo. Para furto, roubo, quebra de vidro, etc. o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção.

Perguntas mais freqüentes


1. Qual a lei que regula questões em condomínio?
A lei básica que regula o condomínio é a 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) e na Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, que trata das locações residenciais.

2. Além da lei específica, existem outras normas que o morador deve observar no condomínio?
Sim. Além da legislação mencionada na questão anterior, o condômino deve observar a convenção de condomínio e o regulamento interno (caso este já não esteja na própria convenção).
Esta convenção deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos, não ser contrária a legislação específica, elaborada por escrito e registrada em Cartório de Registro de Imóveis.
Vale ressaltar que o regulamento interno, assim como a própria convenção, devem ser observadas por todos (funcionários, visitantes, etc) e não somente aos ocupantes das unidades.

3. O que poderá ser cobrado no caso de atraso no pagamento do condomínio?
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, de acordo com o artigo 1.336, § 1.º do Código Civil.

4. Como é tratada a inadimplência em condomínio?
Muitas vezes a inadimplência acarreta ao condomínio falta de caixa e normalmente é efetuado um rateio extra, que é pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Tal rateio é tratado como despesa ordinária, cabendo ao inquilino pagá-lo.
O condomínio por sua vez adotará as providências cabíveis à cobrança dos débitos, inclusive se necessário, por meio de ação judicial.

5. O que são despesas extraordinárias e ordinárias, e a quem cabe cada uma delas?
As despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras relacionadas à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, por exemplo, pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões de acesso, poços de ventilação e iluminação, reformas de pisos de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e constituição de fundo de reserva, cabendo exclusivamente ao proprietário do imóvel.
As despesas ordinárias são aquelas referentes à limpeza, manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum, cabendo exclusivamente ao morador da unidade (proprietário ou inquilino).

6. Para que serve e o que é o Fundo de Reserva?
O Fundo de Reserva é uma parcela do valor do condomínio, sob responsabilidade do proprietário do imóvel, utilizada para atender despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento.
A sua arrecadação é regulada pela convenção e caso seja utilizada para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação) deve ser reposto pelo inquilino que deu causa a sua utilização, salvo se anterior ao início da locação.

7. Existe reajuste para condomínio?
A assembléia é soberana para determinar a forma e o valor a ser arrecadado, em função de seus gastos apurados ou previstos. Não existe em lei, nenhuma forma de reajuste automático para as contribuições condominiais.

8. O que é quota em condomínio?
É a parcela de pagamento de condomínio proporcional a cada unidade do edifício. Geralmente, salvo previsto em convenção, a quota de cada condômino é correspondente à fração ideal do terreno relativa à sua unidade.

9. Quem poderá ser síndico, qual o seu papel e como destituí-lo?
O síndico é o representante legal do condomínio. Pode ser morador da edificação ou não, pessoa física ou jurídica, eleito na forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição. Cabe à ele administrar os interesses e negócios do condomínio.
De acordo com o Código Civil, no artigo 1.349, o síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído em assembléia específica para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.

10. Quando o locatário poderá votar em assembléias?
O locatário poderá votar nas assembléias que envolvam despesas ordinárias.
Nas assembléias que envolvam despesas extraordinárias ou situações especiais, como demolição, reconstrução, venda do prédio sinistrado, etc, o locatário só poderá votar no caso de ausência do locador.

11. Como lidar quando ocorrer furto em condomínio?
Como não existe legislação específica, é conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção. Geralmente, quando a chave do carro deve ser deixada em quadro de chaves, com o manobrista ou zelador, se ocorrer furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.

12. Existe cobrança de multas em condomínio?
Sim, de acordo com o Código Civil, o condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, alterem a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas, não der às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Vale ressaltar que o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

13. É permitida a construção ou obras?
Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e exigências municipais, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores.
Para alteração nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria.

14. O condômino que tiver conduta anti-social será multado?
Sim, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente à dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembléia, conforme disposto no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil.

15. A garagem pode ser alugada para terceiros?
Sim. O condômino poderá alugar a garagem para terceiros, dando preferência, em condições iguais, aos possuidores e condôminos, conforme disposto no artigo 1.338 do Código Civil.


Dados fornecidos pelo Procon-SP