O QUE É PRECISO SABER SOBRE ALUGUEL RESIDENCIAL
Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito . O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos.
Entretanto, o contrato também pode ser verbal. Mas é importante que você possua meios de provar a locação. Isto pode ser feito através dos recibos de pagamento do aluguel, contas de luz, testemunhas etc.
A lei que cuida dos aluguéis é a Lei 8245 de 18 de outubro de 1991.v
Contrato de locação é o ajuste firmado onde o locador entrega imóvel para uso do locatário , mediante pagamento (aluguel).
Locador é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio).
Locatário é aquele que aluga o imóvel (inquilino).
Cuidados antes de alugar um imóvel
- Verifique pessoalmente as condições do imóvel. Realize junto com o proprietário, uma vistoria anotando o estado de conservação do imóvel; por meio de termo de vistoria por escrito , evitando problemas futuros.
- Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc.
- Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral . Essas despesas devem ser pagas pelo locador.
- O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias, abaixo, poderá ser exigida:
Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança.
Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação (fiador).
Seguro fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.
Importante: A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima descritas.
Direitos e deveres na locação
Deveres do proprietário (locador):
- entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito;
- fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado;
- pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido;
- no caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.
Deveres do inquilino (locatário):
- pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;
- utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio);
- restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu;
- não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário;
- no caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.
Reajuste do aluguel
Com a Lei 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira.
Revisão do valor do aluguel (Revisional)
A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel.
Desocupação do imóvel pelo inquilino
Ao desocupar o imóvel, o inquilino após o cumprimento de sua obrigações e resguardados seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário, o comprovante de quitação e entrega das chaves.
Rescisão do contrato
O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.
Problemas que podem surgir durante a locação
- Atraso ou falta de pagamento do aluguel:
O aluguel não pago no vencimento pode sofrer acréscimo de até 1% de juros e multa prevista em contrato;
O proprietário poderá ingressar com ação de despejo, mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de não pagamento do aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o despejo, pagando o débito integral atualizado, encargos, multas, penalidades, custas e honorários advocatícios.
- Recusa do proprietário em receber o aluguel com o reajuste determinado por lei:
Quando isso ocorrer, o inquilino não poderá deixar de pagar o aluguel. Deve-se calcular o valor correto e fazer a consignação junto ao Poder Judiciário, nos termos da lei. O inquilino carente poderá recorrer às assistências jurídicas gratuitas, inclusive da Procuradoria Geral do Estado. Poderá também ser feita a consignação extrajudicial através de banco oficial, informe-se préviamente sobre as implicações da escolha desse procedimento.
Venda do imóvel alugado
É fundamental o registro do contrato de locação, no Cartório Imobiliário, no mínimo 30 dias antes da venda. O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não feita a comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência;
Se o imóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).
Retomada do imóvel pelo proprietário
O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações. As principais são:
a) contratos com prazo de trinta meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por " denúncia vazia " (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.
b) contratos com prazo inferior a trinta meses: O proprietário que não tiver outro imóvel, poderá pedi-lo nos seguintes casos:
- para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);
- necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;
- para demolição ou obras aprovadas;
- após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.
Se o proprietário entrar com ação para a retomada do imóvel o inquilino poderá, no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando com a desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída.
Habitação Coletiva (Multifamiliar)
Entende-se como habitação multifamiliar, a(s) área(s) de imóvel(is) subdividida(s) para utilização por diversas familias. A legislação confere proteção específica aos inquilinos de habitações multifamiliares. É importante que o contrato seja escrito deixa ndo claro como serão divididas as despesas comuns do imóvel (água, luz, imposto) entre os moradores, que devem ser apresentadas e comprovadas pelo locador.
Perguntas mais freqüentes
1.Qual lei regula as locações de imóveis urbanos?
A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de 18 de Outubro de 1991.
2. Quais os itens básicos de um contrato de locação?
Os itens básicos do contrato de locação são:
- Nome, endereço e qualificação do locador (proprietário), locatário (inquilino) e fiador, se houver;
- Descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
- Valor do aluguel, índice de reajuste, bem como a periodicidade deste que deverá ocorrer anualmente, conforme a Lei 9.069/95;
- Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
- Garantia apresentada pelo locatário (fiança, caução ou seguro-fiança);
- Identificação de quais as despesas ficarão a cargo do locatário, como por exemplo IPTU, taxas, prêmio de seguro complementar contra fogo;
- Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
- Período de vigência do contrato de locação;
- Termo de vistoria, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel devendo ser realizado antes do ingresso, e, após a saída do locatário no imóvel;
- Para garantia do que for ajustado, o contrato deve ser firmado por escrito e assinado por duas testemunhas, podendo ser registrado em Cartório.
3. Quais são os deveres do Locador?
- São deveres do locador:
- Entregar o imóvel em condições de uso;
- Garantir o uso pacífico do imóvel;
- Manter a forma e o destino do imóvel;
- Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
- Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;
- Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
- Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação a aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
- Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
- Exibir ao locatário os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
4. Quais são os deveres do Locatário?
São deveres do locatário:
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
- Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
- Restituir o imóvel no final da locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
- Comunicar ao locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;
- Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do locador a forma interna ou externa do imóvel;
- Entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
- Pagar as despesas de telefone, consumo de energia elétrica, gás, água e esgoto;
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- Pagar o prêmio do seguro fiança;
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
5. Quais são as garantias da locação e como elas são?
São garantias da locação:
- Caução
Bens móveis (carro, eletrodomésticos etc.) ou imóveis, devendo ser registrada respectivamente no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis;
Em dinheiro, desde que não exceda o equivalente a 3 (três) meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação acrescida dos juros e correção do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.
- Fiança
Garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio locatário devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obrigações por este assumidas, caso não as cumpra. Poderá o locador exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
- Morte do fiador;
- Ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
- Alienação ou gravação dos bens imóveis do fiador ou sua mudança endereço sem comunicação;
- Exoneração do fiador;
- Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
- Desaparecimento dos bens móveis;
- Desapropriação ou alienação do imóvel.
- Seguro fiança
Contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (prêmio) para cobertura de eventual aluguel não pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.
6. Caso a locação não possua uma das garantias, o que o locador poderá exigir?
Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel e encargos, até o sexto dia útil do mês a vencer.
7. Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?
O reajuste de aluguel é a atualização do valor por índice pré-estabelecido e determinado em contrato, tais como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) entre outros, sendo sua periodicidade anual.
A revisão de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alteração do valor ao preço de mercado (para mais ou para menos), sendo tal providência solicitada de modo amigavel ou judicialmente, quando o mesmo, pago pelo inquilino, está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.
8. Se houver um acordo alterando o valor do aluguel, quando será o próximo reajuste?
O próximo reajuste de aluguel somente poderá ocorrer após um ano, pois é a periodicidade mínima permitida por lei. É importante ressaltar que o valor acordado deve constar em termo específico e por escrito.
9. Quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente?
A revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.
10. O que é denúncia vazia e quando ela pode ocorrer?
Denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo locador, sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Pode ocorrer:
Nas locações, que a partir de 20/12/1991, foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses;
Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatário tiver permanecido no imóvel por mais de 5 anos ininterruptos;
A qualquer tempo, se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato.
Para todos os casos, serão concedidos 30 dias para a desocupação.
11. Existem outros casos em que o locador pode requerer a retomada do imóvel?
Sim. A retomada do imóvel, poderá ser requerida pelo proprietário, nos seguintes casos:
- Acordo formal entre as partes;
- Infração legal ou contratual;
- Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
- Necessidade de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público que seja recusada pelo locatário ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
- Alienação, venda ou cessão do imóvel, sendo o prazo para desocupação de 90 dias;
Extinção do usufruto ou fideicomisso, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 30 dias.
12. Quais os casos em que o proprietário poderá pedir desocupação para contrato inferior a 30 meses?
O proprietário do imóvel poderá requerer a desopucação do mesmo em caso de:
- Extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
- Uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
- Uso residencial de ascendentes ou descendentes, que não disponham de imóveis próprios;
- Demolição e edificação;
- Realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.
13. O que o inquilino deverá fazer para deixar o imóvel, se o contrato for por tempo indeterminado?
O inquilino poderá desocupar o imóvel avisando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este aviso deve ser feito por escrito, em duas vias, sendo a sua protocolada pelo proprietário.
14. O locatário pode deixar o imóvel antes término do prazo estipulado em contrato?
Sim. O locatário poderá devolver o imóvel a qualquer tempo observando a multa proporcional estipulada em contrato. Todavia, se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador do locatário, este estará isento do pagamento da multa, devendo o locador ser notificado com prazo de 30 dias de antecedência.
15. Qual a ação para reaver o imóvel?
A ação é de despejo, seja qual for o motivo do término da locação.
16. O locatário poderá alterar as características do imóvel?
O locatário não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
17. Se o locatário efetuar alguma benfeitoria no imóvel, terá direito ao reembolso do que gastou?
Salvo estipulação contratual em contrário, as benfeitorias necessárias efetuadas pelo locatário, mesmo que sem autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
As benfeitorias efetuadas a título de embelezamento não são indenizáveis e poderão ser retiradas ao término da locação, desde que não afete a estrutura e substância do imóvel.
18. Quais os documentos usualmente exigidos para elaboração do contrato de locação?
Por parte do proprietário, título de propriedade, procuração, se o contrato for assinado por um representante, cédula de identidade, CPF, contas de serviços públicos, tais como água, luz, etc e carnê de IPTU.
- Por parte do inquilino, cédula de identidade, CPF e comprovação de renda.
- Por parte do fiador (se existir), cédula de identidade, CPF, escritura definitiva do imóvel colocado em fiança e carnê de IPTU.
Dados fornecidos pelo Procon-SP
